Parcheggio condominio e regole da applicare: può un condomino occupare con la propria auto per molto tempo un cortile adibito a parcheggio?

Parcheggio condominio: per quanto tempo si può occupare e regole

Tutti coloro che vivono in un contesto condominiale che include anche un’area o uno spiazzo in cui poter posteggiare la propria auto potrebbero, ad un certo punto, trovarsi di fronte un mezzo a motore lasciato lì per settimane, se non addirittura per mesi. In queste circostanze le domande sono legittime: è possibile una prolungata limitazione di spazio – all’interno del parcheggio condominiale – a discapito degli altri condomini? È lecito impedire a questi ultimi il parcheggio del proprio veicolo? Facciamo chiarezza.

Parcheggio condominio: che cosa dice il Codice Civile?

In effetti potrebbero essere svariate le cause di un comportamento del genere. Potrebbe ad esempio essere un automobile sottoposta a sanzione accessoria del CdS, vale a dire il fermo amministrativo, oppure potrebbe essere un auto rotta e che il proprietario non vuole riparare, oppure ancora un mezzo che il proprietario non riesce a vendere. Per queste e tante altre circostanze, ci si chiede che fare nel caso di sosta prolungata del mezzo nel cortile o nell’area adibita a parcheggio condominiale.

Secondo il Codice civile, tale cortile o spiazzo è da considerarsi anch’esso una parte comune, ovvero una proprietà del condominio, regolata quindi dall‘art. 1102 c.c. che reca il titolo “Uso della cosa comune“. Insomma, a meno che non sia in gioco un atto di proprietà a favore di qualcuno, anche il parcheggio condominiale è un bene condominiale.

L’articolo menzionato merita di essere ricordato, in particolare nel suo primo comma: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto“. Parafrasando il testo riportato, ogni condomino può quindi servirsi delle cose comuni e degli spazi comuni, partecipando ad essi in quanto membro del condominio. Tuttavia, durante l’utilizzo non deve alterarne la destinazione o scopo e non non deve ostacolarne l’uso anche da parte degli altri partecipanti, ovvero gli altri condomini.

Il pari uso da parte di ciascun condomino

In particolare, la possibilità d’uso della cosa comune da parte di ciascun condomino, va interpretata in chiave “pratica”. Se è vero che una cosa comune può essere usata da un condomino, è altrettanto vero che – attenendoci all’art. 1102 menzionato – tale utilizzo non può essere così durevole e prolungato nel tempo tanto da impedirne ad altri l’uso. Pertanto, sia che si tratti di un ascensore, delle scale o del parcheggio condominiale, l’uso del condomino deve essere limitato nel tempo e non può protrarsi per settimane o addirittura mesi.

A dare sostegno a tale interpretazione della norma è intervenuta la giurisprudenza della Corte di Cassazione che, in varie occasioni, ha sottolineato che il parcheggio del condominio non può essere “gravato” dallo stesso mezzo per lunghi periodi di tempo, in quanto ciò costituirebbe un abuso contrastante con quanto sancito dall’art. 1102 citato e con la regola di un “uso equilibrato” da esso stabilita.

Piuttosto, a questo punto ci si potrebbe domandare che cosa si deve intendere per “lunghi periodi”? Infatti questi ultimi sono menzionati dai giudici, ma senza darne una definizione applicabile univocamente a tutte le situazioni pratiche. Piuttosto, le considerazioni della giurisprudenza implicano differenti conclusioni: lo spiazzo o parcheggio del condominio non può e non deve essere utilizzato come luogo di sosta permanente del proprio mezzo a motore, come una sorta di autorimessa o magazzino o garage a cielo aperto. Tuttavia resta ammissibile un uso per più giorni, da parte di chi ad esempio è momentaneamente via per lavoro o per un weekend di vacanza.

L’assemblea può incidere sull’uso?

Sempre secondo la giurisprudenza, l’assemblea dei condomini ha il potere di porre delle regole con decisione a maggioranza che sanciscano quali siano le aree di sosta o quelle di manovra, ma non può invece circoscrivere o variamente delimitare gli spazi del parcheggio condominiale, che debbono restare di libero “uso comune”. Anzi, soltanto una regola decisa all’unanimità dei condomini può escludere qualcuno di essi dal parcheggio.

Concludendo, va da sé che se lo spazio del cortile non è molto ampio e non consente il parcheggio a tutti, sarà auspicabile che l’assemblea opti per un utilizzo a turno dell’area, secondo comunque un criterio di uguaglianza.